Leerwohnungssanierung Berlin

Diese Seite richtet sich an private Vermieter, Hausverwaltungen, WEG- und Sondereigentumsverwaltungen sowie Bestandshalter, die eine Wohnung zwischen zwei Mietverhältnissen sanieren oder renovieren lassen. Ziel ist eine Wohnung, die nach dem Auszug schnell, planbar und dokumentiert wieder vermietet werden kann.

Was gehört zu einer Leerwohnungssanierung?

Zu einer Leerwohnungssanierung gehört alles, was eine Wohnung nach dem Auszug wieder übergabefertig macht. Welche Bausteine nötig sind, zeigt die Bestandsaufnahme:

• Bestandsaufnahme mit Aufmaß und Fotodokumentation
• Entfernen alter Beläge, Einbauten und Tapeten samt Entsorgung
• Spachtel- und Malerarbeiten an Wänden und Decken, bei Bedarf an Heizkörpern
• Dielen oder Parkett abschleifen und versiegeln oder einen neuen Belag verlegen
• Innentüren lackieren, neu einstellen oder samt Zarge tauschen
• Schalter, Steckdosen und Armaturen tauschen, Silikonfugen erneuern
• Bei Bedarf neues Bad und neue Leitungen durch Fachgewerke
• Endreinigung, Abnahme mit Protokoll und Übergabe der Schlüssel

Renovierung, Teilsanierung oder Komplettsanierung – was braucht die Wohnung?

Das hängt davon ab, ob nur Oberflächen abgenutzt sind oder ob Leitungen, Bad oder Grundriss erneuert werden müssen. Die Grenze ziehen wir bei der Bestandsaufnahme, nicht nach der gewünschten Optik.

• Renovierung: Maler, Böden, Türen, Schalter und Armaturen; Leitungen, Bad und Grundriss bleiben. Mehr zur Renovierung in Berlin.
• Renovierung mit neuem Bad: Die übrigen Räume brauchen nur neue Oberflächen, das Bad wird in 3 bis 5 Wochen erneuert. Mehr zur Badsanierung in Berlin.
• Teilsanierung: Zusätzlich werden Leitungen in einzelnen Räumen erneuert, etwa Elektro oder Wasseranschlüsse. Bauzeit 4 bis 6 Wochen nach Freigabe.
• Komplettsanierung: Elektrik, Leitungen, Bad, Böden und oft der Grundriss werden erneuert, in 6 bis 8 Wochen nach Freigabe. Dafür gilt der Rahmen der Wohnungssanierung in Berlin.

Hinweise, dass eine Renovierung nicht reicht: Schraubsicherungen, Leitungen ohne Schutzleiter, wiederkehrende Feuchteflecken oder lose Fliesen. Wer darüber nur streicht, verdeckt den Mangel bis zum nächsten Mieterwechsel.

Wie läuft die Sanierung zwischen Auszug und Neuvermietung ab?

Eine Leerwohnungssanierung bei Hochwall läuft in sechs Schritten, von der Wohnungsrückgabe durch den Vormieter bis zur Schlüsselübergabe an Sie. Je früher der erste Termin liegt, desto kürzer ist der Leerstand.

1. Termin bei oder nach dem Auszug: Am besten bei der Übergabe durch den Vormieter. Ist ein Termin vor dem Auszug möglich, kann das Angebot schon bei der Rückgabe vorliegen.
2. Bestandsaufnahme mit Fotodokumentation: Wir prüfen Wände, Böden, Türen, Bad und Elektrik, messen auf und fotografieren den Zustand Raum für Raum.
3. Leistungsbeschreibung und Angebot: Verbindliches Angebot nach Räumen und Gewerken, auf Wunsch getrennt nach Instandhaltung und Modernisierung. Es ist kostenpflichtig und wird bei Auftragserteilung vollständig verrechnet.
4. Freigabe durch Eigentümer oder Hausverwaltung: Freigegeben werden Angebot, Materialien und Bauzeitenplan. Vorab legen wir fest, wer freigibt und wie Nachträge abgestimmt werden.
5. Ausführung mit festem Ansprechpartner: Erst Rückbau und bei Bedarf neue Leitungen, dann Maler und Boden, zuletzt Türen und Sockelleisten. Verdeckte Schäden meldet Ihr Ansprechpartner mit Foto, bevor weitergearbeitet wird.
6. Abnahme mit Protokoll und Übergabe der Schlüssel: Restpunkte werden mit Zuständigkeit protokolliert. Sie erhalten Schlüssel, Protokoll und Fotodokumentation; die Wohnung ist bereit für Besichtigungen.

Wie lange dauert eine Leerwohnungssanierung und was kostet sie?

Eine leere Wohnung mit 60 bis 80 m² ist in Berlin typischerweise in 2 bis 4 Wochen Bauzeit renoviert. Die Renovierung kostet typischerweise 120 bis 360 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche inklusive Mehrwertsteuer (netto 100 bis 300 Euro). Das sind typische Berliner Marktpreise (Stand 2026), keine Pauschalzusage.

Für 60 m² ergibt die Renovierung rund 7.100 bis 21.400 Euro inklusive Mehrwertsteuer (netto 6.000 bis 18.000 Euro), für 80 m² rund 9.500 bis 28.600 Euro inklusive Mehrwertsteuer (netto 8.000 bis 24.000 Euro). Alle Bauzeiten gelten ab Freigabe; Angebot und Lieferzeiten für Türen und Beläge kommen vorher hinzu. Wovon der Preis eines Bades abhängt, erklärt der Ratgeber zu den Kosten einer Badsanierung in Berlin.

Wo liegt Ihre Wohnung in der Spanne?

Wo eine Wohnung in dieser Spanne liegt, entscheiden drei Fragen: Wie ist der Zustand der Wände? Werden Dielen aufgearbeitet oder wird ein neuer Belag verlegt? Werden Türen lackiert oder getauscht? Verbindlich ist erst das Angebot nach der Bestandsaufnahme vor Ort.

Was müssen Vermieter bei einer leeren Wohnung rechtlich beachten?

Auch ohne Mieter gelten Regeln: Die Wohnung muss bei der Neuvermietung vertragsgemäß nutzbar sein, im Milieuschutzgebiet brauchen bauliche Änderungen eine Genehmigung, und jede Berliner Wohnung braucht Rauchwarnmelder. Die folgenden Punkte geben die Rechtslage in Grundzügen wieder (Stand September 2026).

• Instandhaltungspflicht: Nach § 535 Abs. 1 BGB muss der Vermieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und erhalten. Was im Leerstand behoben wird, muss später nicht im bewohnten Zustand erledigt werden.
• Ansprüche gegen den Vormieter: Ersatzansprüche wegen Schäden an der Wohnung verjähren nach § 548 BGB sechs Monate nach der Rückgabe. Dokumentieren Sie den Zustand deshalb vor Arbeitsbeginn und machen Sie Ansprüche rechtzeitig geltend.
• Modernisierung, Instandhaltung und Miete: Die Mieterhöhung nach § 559 BGB betrifft laufende Mietverhältnisse; Instandhaltungskosten zählen dabei nicht mit. Bei der Neuvermietung gilt in ganz Berlin bis Ende 2029 die Mietpreisbremse nach § 556d BGB. Mehr als 10 Prozent über der Vergleichsmiete sind vor allem zulässig, wenn schon die Vormiete höher war (§ 556e Abs. 1 BGB), nach Modernisierungen der letzten drei Jahre in Höhe des Modernisierungszuschlags (§ 556e Abs. 2 BGB) oder bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). Umfassend ist eine Modernisierung erst, wenn der Modernisierungsaufwand ohne Instandsetzungsanteil etwa ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus erreicht und die Wohnung dadurch in wesentlichen Teilen einem Neubau gleichkommt; eine Renovierung zählt nicht dazu. Auf diese Ausnahmen können Sie sich nur berufen, wenn Sie den neuen Mieter vor Vertragsschluss in Textform darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Mehr im Ratgeber Mieterrechte bei der Sanierung in Berlin.
• Milieuschutz: In sozialen Erhaltungsgebieten brauchen Rückbau und Änderungen baulicher Anlagen nach § 172 BauGB eine Genehmigung des Bezirksamts, auch wenn die Wohnung leer steht. Betroffen sind etwa Grundrissänderungen, Wohnungszusammenlegungen oder eine gehobene Ausstattung; reine Instandsetzung meist nicht.
• Leerstand: Nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot gilt Wohnraum, der länger als drei Monate leer steht, grundsätzlich als zweckentfremdet. Wird er zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert, liegt bei einem Leerstand bis zu zwölf Monaten keine Zweckentfremdung vor (§ 2 Zweckentfremdungsverbot-Gesetz).
• Rauchwarnmelder: Nach § 48 Abs. 4 der Bauordnung für Berlin braucht jeder Aufenthaltsraum außer der Küche und jeder Flur, über den ein Rettungsweg führt, mindestens einen Rauchwarnmelder. Werden Melder für Maler- oder Schleifarbeiten abgenommen, gehört ihre Funktionsprüfung in die Abnahme.
• Steuer nach dem Kauf: Übersteigen die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf ohne Umsatzsteuer insgesamt 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, sind sie nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG vollständig nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern nur über die Abschreibung. Planen Sie eine Sanierung kurz nach dem Kauf deshalb mit Ihrer Steuerberatung.

Diese Hinweise ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Ob eine Maßnahme genehmigungspflichtig ist oder die zulässige Miete beeinflusst, prüfen Sie im Einzelfall mit dem Bezirksamt, Ihrem Eigentümerverband, einem Fachanwalt für Mietrecht oder Ihrer Steuerberatung.

Leerwohnungssanierung für Vermieter und Hausverwaltungen: Wie läuft die Zusammenarbeit?

Vermieter und Hausverwaltungen haben einen festen Ansprechpartner für Termin, Angebot, Ausführung und Abnahme. Er stimmt die Baustelle mit dem Haus ab und liefert die Unterlagen, die Eigentümer für ihre Entscheidung brauchen.

• Ein Ansprechpartner für Schlüssel, Termine, Freigaben und Nachträge, auch wenn Verwaltung und Eigentümer getrennt entscheiden
• Abstimmung von Treppenhausschutz, Aufzug, Anlieferung, Entsorgung und lauten Arbeiten mit der Verwaltung
• Bei Eigentumswohnungen klare Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, etwa bei Steigleitungen oder der Wohnungseingangstür; bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss nach § 20 WEG
• Fotodokumentation vor und nach den Arbeiten, Abnahmeprotokoll und nach Absprache Statusinformationen für Eigentümer oder Beirat
• Mehrere Wohnungen eines Bestands nach einheitlicher Leistungsbeschreibung, damit Angebote vergleichbar bleiben

Warum Hochwall für die Sanierung leerer Wohnungen?

Bei Hochwall bewertet ein Bauingenieur den Zustand einer leeren Wohnung und verantwortet alle Gewerke, von der Bestandsaufnahme bis zur Abnahme. Die überprüfbaren Fakten:

• Generalunternehmen für Sanierung und Ausbau mit Sitz in Berlin-Wedding (Utrechter Str. 48, 13347 Berlin, Deutschland)
• Gründer und Geschäftsführer Ing. Malik Bulat, Bauingenieur
• Eingetragen in der Handwerksrolle
• Betriebshaftpflichtversicherung mit Deckung bis 5 Millionen Euro
• Gewährleistung nach VOB/B oder BGB, je nach Vertrag
• Ein Ansprechpartner für alle Gewerke, Termine und Freigaben
• Verbindliches Angebot nach Bestandsaufnahme vor Ort; kostenpflichtig, bei Auftragserteilung vollständig verrechnet

Kundenurteil: ★★★★★ 5,0 von 5 Sternen bei Google (138 Bewertungen). Mehr zum Unternehmen unter Über uns.

Ausgeführte Bäder und Wohnbereiche sehen Sie in den Referenzen der Hochwall GmbH. Zum Schutz der Privatsphäre veröffentlichen wir dort keine Objektadressen oder Projektjahre.

Häufige Fragen zur Leerwohnungssanierung in Berlin

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