Altbausanierung Berlin

Wer eine Wohnungssanierung im Altbau in Berlin plant, entscheidet vor der ersten neuen Oberfläche zwei Dinge: welche Bauteile bleiben, welche Technik komplett neu muss – und was davon vorher genehmigt werden muss. Die Hochwall GmbH nimmt den Bestand auf, klärt Genehmigungen und führt alle Gewerke als Generalunternehmen bis zur Abnahme aus. Den allgemeinen Rahmen beschreibt die Seite Wohnungssanierung Berlin; hier geht es um das, was im Gründerzeit-Altbau anders ist.

Was gilt in Berlin als Altbau – und was ist bei der Sanierung anders?

Als Altbau gilt in Berlin üblicherweise ein Gebäude mit Baujahr bis 1949 (Einteilung des Berliner Mietspiegels); der größte Teil stammt aus der Gründerzeit zwischen etwa 1870 und 1918. Typisch sind hohe Decken, Holzbalkendecken mit Schüttung, Stuck, Dielen, Kastendoppelfenster und Flügeltüren – und dahinter Elektrik aus der Nachkriegszeit oder älter, Wasser- und Heizungsleitungen aus mehreren Umbauphasen, Gasetagenheizungen. Eine Altbausanierung unterscheidet sich von der Sanierung eines Nachkriegsbaus in zwei Punkten: Vor jeder neuen Oberfläche muss feststehen, welche Bauteile bleiben, und der Zustand von Leitungen, Balken und Untergründen zeigt sich oft erst nach dem Öffnen.

Welche Arbeiten gehören zur Altbausanierung?

Zur Altbausanierung gehören alle Gewerke, die eine Gründerzeitwohnung technisch und optisch auf heutigen Stand bringen. Den Umfang legen wir nach der Bestandsaufnahme fest; typisch sind:

• Bestandsaufnahme: Holzbalkendecken, Untergründe, Feuchtestellen, frühere Umbauten
• Rückbau alter Beläge, Vorwände, abgehängter Decken und nicht tragender Einbauten
• Neue Elektrik mit Unterverteilung, FI-Schutzschaltern und neuen Leitungswegen
• Wasser-, Abwasser- und Heizungsleitungen in der Wohnung bis zum Steigstrang
• Badsanierung in Berlin mit Abdichtung, Gefälle, Fliesen und Sanitär
• Stuck freilegen oder ergänzen, Dielen aufarbeiten, Kastenfenster instand setzen
• Innenausbau in Berlin: Trockenbau, Vorsatzschalen, Schallschutz, Grundriss
• Putz, Spachtel- und Malerarbeiten, Flügeltüren aufarbeiten, Abnahme

Was kostet die Sanierung einer Altbauwohnung in Berlin?

Die Sanierung einer Altbauwohnung in Berlin kostet etwa 700 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter – Gründerzeitwohnungen mit alter Elektrik und alten Leitungen liegen eher im oberen Bereich. Der Grund: Die Technik muss in der Regel komplett erneuert werden, die Untergründe sind uneben, und Stuck, Dielen oder Kastenfenster brauchen Handarbeit statt Austausch. Für 100 Quadratmeter ergibt das rund 70.000 bis 180.000 Euro – eine Orientierung, kein Angebot.

Ein verbindliches Angebot erstellen wir nach der Bestandsaufnahme vor Ort. Der Kostenrahmen steht damit vor Baubeginn fest; Änderungen gibt es nur nach Abstimmung. Die Aufschlüsselung nach Gewerken steht im Ratgeber Wohnungssanierung Kosten Berlin.

Wie lange dauert eine Altbausanierung in Berlin?

Eine Altbausanierung dauert je nach Umfang 4 bis 8 Wochen Bauzeit: Teilsanierung mit Bad, Elektrik und Oberflächen 4 bis 6 Wochen, Komplettsanierung einer Gründerzeitwohnung 6 bis 8 Wochen – ab Freigabe des Angebots und geräumter Wohnung, Planung und Genehmigungen kommen davor hinzu. Länger dauert es, wenn Stuckprofile oder Fensterflügel Lieferzeit haben oder der Rückbau Schäden an Balken oder Leitungen freilegt. Den Ablauf beschreibt der Ratgeber Ablauf einer Wohnungssanierung.

Stuck, Dielen, Kastenfenster: erhalten oder erneuern?

Im Berliner Altbau lohnt es sich fast immer, die historischen Bauteile zu erhalten: Sie sind solider als der Ersatz, und in denkmalgeschützten Häusern ist ihr Erhalt in der Regel Vorgabe.

Stuck: freilegen, ergänzen, nachgießen

Stuckdecken und Rosetten lassen sich in den meisten Fällen erhalten. Oft stecken sie unter Farbschichten oder hinter abgehängten Decken; nach dem Freilegen ergänzt der Stuckateur Fehlstellen oder gießt sie von einer Abformung nach. Reihenfolge: erst die Elektrik in der Decke, dann der Stuck, dann der Anstrich.

Dielen: aufarbeiten oder neuer Aufbau

Alte Kieferndielen lassen sich in aller Regel schleifen, ausbessern und ölen oder lackieren. Entscheidend ist der Blick darunter: Die Schüttung aus Schlacke oder Lehm auf der Holzbalkendecke übernimmt den Schallschutz. Werden Dielen entfernt, muss der neue Aufbau mit Schüttung, Trittschalldämmung und Belag zu Höhe, Gewicht und Schallschutz der Decke passen.

Kastenfenster: instand setzen statt tauschen

Kastendoppelfenster erreichen mit neuen Dichtungen, gangbaren Beschlägen und bei Bedarf Isolierglas im Innenflügel Wärme- und Schallschutzwerte, die für eine Altbauwohnung ausreichen. Unter Denkmalschutz ist ein Tausch gegen Kunststofffenster in der Regel nicht genehmigungsfähig; im Milieuschutzgebiet ist auch der Fenstertausch beim Bezirksamt genehmigungspflichtig. In Eigentümergemeinschaften sind Fenster im Regelfall Gemeinschaftseigentum, die WEG entscheidet mit.

Was ist bei Elektrik und Leitungen im Altbau zu beachten?

Die Elektrik ist im Berliner Altbau fast immer komplett zu erneuern. Häufig liegen noch zweiadrige Leitungen ohne Schutzleiter, Schraubsicherungen und eine Verteilung, die für Herd, Durchlauferhitzer und heutige Geräte nicht ausgelegt ist. Zur Neuinstallation gehören FI-Schutzschalter für jeden Steckdosenstromkreis, eine neue Unterverteilung und ausreichend Stromkreise pro Raum; Leitungswege in Stuckdecken planen wir um Rosetten und Gesimse herum.

Wasser- und Abwasserleitungen erneuern wir in der Wohnung bis zum Steigstrang. Die Steigstränge selbst sind Gemeinschaftseigentum und werden in der Regel im Rahmen einer Strangsanierung des ganzen Hauses erneuert – Sache der WEG oder des Vermieters. Alte Bleileitungen sind nach der Trinkwasserverordnung nicht mehr zulässig.

Milieuschutz, Denkmalschutz und WEG: Was muss genehmigt werden?

In einem sozialen Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB – in Berlin Milieuschutz genannt – ist jede Modernisierung genehmigungspflichtig; der Antrag geht vor Baubeginn an das Bezirksamt. Genehmigt wird, was den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung herstellt – Elektrik, Bad und Oberflächen im üblichen Standard; Zweitbad, Wohnungszusammenlegung oder Fußbodenheizung prüft das Amt kritisch. Große Teile von Prenzlauer Berg, aber auch Bereiche in Mitte, Friedrichshain, Schöneberg und Neukölln liegen in solchen Gebieten.

Steht das Haus unter Denkmalschutz nach dem Denkmalschutzgesetz Berlin – wie ein Teil der Gründerzeithäuser rund um den Kurfürstendamm in Charlottenburg –, braucht jede Veränderung an geschützten Bauteilen – Fenster, Türen, Stuck, Fassade – eine Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde. In Eigentümergemeinschaften kommt die Zustimmung nach § 20 WEG hinzu, sobald Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Diese Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung; was im Einzelfall nötig ist, klären wir bei der Bestandsaufnahme. Mehr im Ratgeber Altbausanierung in Berlin: Besonderheiten.

Altbausanierung für Vermieter und Hausverwaltungen

Für Vermieter, Hausverwaltungen und Immobiliengesellschaften heißt Altbausanierung in der Praxis: eine leer gewordene Gründerzeitwohnung technisch so herrichten, dass sie lange ohne Eingriffe auskommt. Bei bewohnten Wohnungen gilt Mietrecht: Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB mindestens drei Monate vorher, Duldung nach § 555d BGB, Mieterhöhung nach § 559 BGB – reine Instandsetzung begründet keine Erhöhung. Details im Ratgeber Mieterrechte bei Sanierung in Berlin; eine Rechtsberatung ersetzt das nicht.

Ausgeführte Bäder und Wohnbereiche sehen Sie in den Referenzen der Hochwall GmbH. Zum Schutz der Privatsphäre veröffentlichen wir dort keine Objektadressen oder Projektjahre.

Häufige Fragen zur Altbausanierung in Berlin

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