Eine Wohnungssanierung läuft in zehn Schritten ab: Rückbau, Rohinstallation für Elektro und Sanitär, Trockenbau und Putz, Estrich mit Trocknung, Abdichtung und Fliesen, Malerarbeiten, Böden, Türen und Endmontage, Endreinigung und Abnahme. Die reine Bauzeit beträgt bei einer Teilsanierung 4 bis 6 Wochen, bei einer Komplettsanierung einer Wohnung 6 bis 8 Wochen – gerechnet ab Freigabe des Angebots. Davor liegt ein Vorlauf für Bestandsaufnahme, Angebot, Materialauswahl und Genehmigungen, der mehrere Wochen dauern kann.
Was passiert vor dem ersten Bautag einer Wohnungssanierung?
Vor dem ersten Bautag stehen vier Schritte: Bestandsaufnahme vor Ort, Angebot, Materialauswahl und die Klärung von Zustimmungen und Genehmigungen. Diese Phase entscheidet darüber, ob die Baustelle später ohne Unterbrechung läuft.
Bestandsaufnahme und Angebot
Die Bestandsaufnahme ist ein Termin vor Ort, bei dem wir Zustand, Bodenaufbauten, Leitungswege und Zugänglichkeit der Wohnung erfassen und den Leistungsumfang mit Ihnen abgrenzen. Auf dieser Grundlage erstellt die Hochwall GmbH ein verbindliches Angebot nach Bestandsaufnahme. Das Angebot ist kostenpflichtig; bei Auftragserteilung werden die Angebotskosten voll verrechnet. Festpreise gibt es nicht – der Kostenrahmen wird vor Beginn festgelegt, Änderungen erfolgen nur nach Abstimmung. Wie sich die Summe zusammensetzt, erklärt der Ratgeber Wohnungssanierung Kosten Berlin.
Materialauswahl und Bestellung
Fliesen, Sanitärobjekte, Bodenbeläge, Innentüren und Armaturen sollten vor Baubeginn ausgewählt und bestellt sein. Lieferzeiten für Sanitärkeramik, Sonderfliesen oder Parkett können mehrere Wochen betragen; fehlt ein Teil, steht das betroffene Gewerk still.
Zustimmungen und Genehmigungen
Drei Fälle verlängern den Vorlauf regelmäßig. Bei Eigentumswohnungen brauchen bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum – etwa an Steigleitungen, tragenden Wänden oder Fenstern – einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft nach § 20 WEG. In sozialen Erhaltungsgebieten (Milieuschutz nach § 172 BauGB) sind Modernisierungen beim Bezirksamt genehmigungspflichtig; das betrifft Prenzlauer Berg weit überwiegend, weite Teile von Friedrichshain sowie einzelne Gebiete in Neukölln, Mitte und Schöneberg. Bei Denkmalschutz nach dem Berliner Denkmalschutzgesetz ist die Denkmalschutzbehörde des Bezirks zu beteiligen. In vermieteten Wohnungen kommt die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB hinzu, mindestens drei Monate vor Beginn. Diese Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung; den Einzelfall klären Sie mit Hausverwaltung, Bezirksamt oder Rechtsbeistand. Mehr dazu im Ratgeber Mieterrechte bei Sanierung in Berlin.
In welcher Reihenfolge laufen die Gewerke bei einer Wohnungssanierung ab?
Die Gewerke folgen dem Grundsatz „erst Rohbau, dann Technik, dann Oberflächen“. Jeder Schritt baut auf dem vorherigen auf; wer die Reihenfolge ändert, beschädigt fertige Flächen oder muss Arbeiten wiederholen. Bei einer Komplettsanierung einer Wohnung in Berlin sieht der Ablauf so aus:
- Rückbau und Entkernung: Alte Beläge, Fliesen, Sanitärobjekte, Einbauten und nicht tragende Wände werden entfernt und entsorgt. Erst jetzt ist der Zustand von Wänden, Decken und Leitungen vollständig sichtbar.
- Rohinstallation Elektro und Sanitär: Schlitze fräsen, Leerrohre, Kabel und Dosen setzen, Wasser-, Abwasser- und Heizungsleitungen verlegen. Im Altbau werden alte Stoffleitungen und Bleirohre jetzt ersetzt.
- Trockenbau und Putz: Neue Wände, Vorsatzschalen und abgehängte Decken stellen, Schlitze schließen, Flächen verputzen oder spachteln.
- Estrich und Trocknung: Bodenaufbau mit Dämmung und Estrich. Zementestrich braucht je nach Dicke und Raumklima mehrere Wochen bis zur Belegreife – sie wird gemessen, nicht geschätzt.
- Abdichtung und Fliesen: Im Bad zuerst die Abdichtung im Spritzwasserbereich, dann Wand- und Bodenfliesen, Fugen und Silikon.
- Malerarbeiten: Wände und Decken grundieren, spachteln, streichen oder tapezieren – vor den Böden, damit keine Farbe auf fertige Beläge gelangt.
- Böden: Parkett, Vinyl, Laminat oder Aufarbeitung der alten Dielen, anschließend Sockelleisten.
- Türen und Endmontage: Zargen und Türblätter, Steckdosen, Schalter, Leuchten, Waschtisch, WC, Armaturen und Heizkörper montieren.
- Endreinigung: Baureinigung aller Räume, Funktionsprüfung von Elektro, Wasser und Heizung, Beseitigung der Restpunkte.
- Abnahme und Übergabe: Gemeinsamer Rundgang, Abnahmeprotokoll, Übergabe von Dokumentation und Schlüsseln.
Fliesen ohne Abdichtung führen zu Feuchteschäden, Parkett auf nicht belegreifem Estrich wölbt sich, und Steckdosen und Schalter, die vor dem Maler montiert werden, bekommen Farbe ab. Deshalb prüft die Bauleitung vor jedem Gewerkewechsel, ob die Vorleistung fertig und trocken ist.
Wie lange dauert eine Wohnungssanierung von der Anfrage bis zur Abnahme?
Die Bauzeit nach Freigabe liegt bei 4 bis 6 Wochen für eine Teilsanierung und 6 bis 8 Wochen für die Komplettsanierung einer Wohnung; eine Badsanierung in Berlin allein dauert 3 bis 5 Wochen. Der Vorlauf mit Bestandsaufnahme, Angebot, Materialbestellung und Genehmigungen ist in diesen Werten nicht enthalten.
| Phase | Dauer | Bemerkung |
|---|---|---|
| Vorlauf: Bestandsaufnahme, Angebot, Material, Genehmigungen | mehrere Wochen, abhängig von Lieferzeiten und Beschlussfristen | Baustart erst nach Vorliegen aller Zustimmungen |
| Bauzeit Teilsanierung | 4–6 Wochen | nach Freigabe des Angebots |
| Bauzeit Komplettsanierung Wohnung | 6–8 Wochen | nach Freigabe des Angebots |
| Bauzeit Badsanierung | 3–5 Wochen | nach Freigabe des Angebots |
Für eine Altbauwohnung mit neuem Bad, Elektrik, Böden und Malerarbeiten heißt das: 6 bis 8 Wochen Bauzeit, davon ein erheblicher Teil Trocknungs- und Wartezeit, in der scheinbar nichts passiert. Welche Leistungen zu einer Wohnungssanierung in Berlin gehören, beschreibt die Leistungsseite.
Was sollten Sie als Auftraggeber vor dem Start vorbereiten?
Eine leere, zugängliche Wohnung und getroffene Materialentscheidungen sind die beiden wichtigsten Beiträge des Auftraggebers. Die Liste gilt für Eigentümer, Vermieter, Hausverwaltungen und WEGs gleichermaßen:
- Wohnung ausräumen oder verbleibende Möbel in einem Raum zusammenstellen und abdecken
- Schlüssel für Wohnung, Haus, Keller und Hof bereitstellen
- Hausverwaltung und Nachbarn über Bauzeit, Lärm und Staub informieren
- Aufzugnutzung, Treppenhausschutz und Containerstellplatz mit der Verwaltung klären
- Strom- und Wasseranschluss auf der Baustelle sicherstellen
- Unterlagen bereitlegen: Grundriss, Teilungserklärung, ältere Rechnungen, Energieausweis
- Materialentscheidungen bis zu den vereinbarten Terminen treffen
- Bei vermieteten Wohnungen Ankündigungsfrist und Duldung vorher klären
- Förderanträge bei BAFA oder KfW vor der Beauftragung stellen, falls Förderung geplant ist
Der letzte Punkt wird oft übersehen: Die Bundesförderung für effiziente Gebäude setzt in der Regel einen Energieeffizienz-Experten und den Antrag vor der Auftragserteilung voraus. Aktuelle Konditionen stehen auf kfw.de und bafa.de, die Zusammenhänge im Ratgeber Förderung für Sanierung in Berlin.
Welche Verzögerungen sind typisch und wie lassen sie sich vermeiden?
Die häufigsten Verzögerungen entstehen durch verdeckte Schäden, fehlendes Material, späte Entscheidungen und ausstehende Genehmigungen. Alle vier lassen sich im Vorlauf entschärfen.
- Verdeckte Schäden: Feuchte Wände hinter Fliesen, morsche Balkenköpfe unter Dielen, marode Steigleitungen. Wir dokumentieren den Befund, stimmen Mehrkosten und Termin ab und führen erst dann aus. Bei Berliner Altbauten gehört deshalb eine Reserve in Budget und Terminplan.
- Lieferzeiten: Sonderfliesen, Sanitärkeramik, Innentüren in Sondermaßen. Früh bestellen, Standardware als Alternative festlegen.
- Späte Entscheidungen: Jeder Planungswechsel nach der Rohinstallation kostet Rückbau. Entscheidungsliste mit Terminen einhalten.
- Genehmigungen: WEG-Beschluss, Milieuschutz, Denkmalschutz. Baustart erst nach Vorliegen; Planung und Bestellung laufen parallel.
- Trocknungszeiten: Estrich und Putz trocknen nicht schneller, weil der Einzugstermin drängt. Trocknungsgeräte helfen, ersetzen aber keine Messung der Belegreife.
- Baustellenlogistik im Altbau: Kein Aufzug, enge Treppenhäuser, kein Containerplatz. Transport und Entsorgung gehören von Anfang an in die Kalkulation.
Wie läuft die Abnahme einer Wohnungssanierung ab?
Die Abnahme ist ein gemeinsamer Rundgang, bei dem Auftraggeber und Hochwall GmbH die ausgeführten Leistungen mit dem Angebot abgleichen und das Ergebnis in einem Abnahmeprotokoll festhalten. Offene Punkte werden mit Frist zur Nachbesserung notiert; sie hindern die Abnahme nur, wenn sie wesentlich sind. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistung nach VOB/B oder BGB, je nach Vertrag. Welche Fristen und Rechte im Einzelfall gelten, hängt vom Vertrag ab; dieser Überblick ersetzt keine Rechtsberatung. Sie erhalten die Schlussrechnung, das Abnahmeprotokoll und die im Angebot vereinbarte Dokumentation, etwa das Prüfprotokoll der Elektroinstallation, soweit Elektroarbeiten Teil des Auftrags waren – bei einer Wohnungssanierung in Berlin für Vermieter und Hausverwaltungen genau die Unterlagen, die später gebraucht werden.
Fazit
Eine Wohnungssanierung in Berlin folgt einer festen Reihenfolge von zehn Schritten, und die Bauzeit von 4 bis 8 Wochen ist der planbare Teil davon. Der Vorlauf mit Bestandsaufnahme, Angebot, Material und Genehmigungen entscheidet, ob diese Bauzeit eingehalten wird. Wer Wohnung, Entscheidungen und Unterlagen vor dem Start vorbereitet, bekommt eine Baustelle ohne Stillstand und eine Abnahme ohne Überraschungen.
Häufige Fragen zum Ablauf einer Wohnungssanierung
Wie lange dauert eine Wohnungssanierung in Berlin?
In welcher Reihenfolge wird eine Wohnung saniert?
Was muss ich vor der Sanierung meiner Wohnung vorbereiten?
Warum verzögert sich eine Wohnungssanierung?
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