Sanierung Förderung Berlin: KfW, BAFA, Steuerbonus

Gefördert wird in Berlin vor allem der energetische Teil einer Sanierung: Dämmung von Außenwand, Dach und Kellerdecke, neue Fenster und Außentüren, der Heizungstausch und die Sanierung zum Effizienzhaus – über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) mit BAFA-Zuschüssen und KfW-Krediten sowie über den Steuerbonus nach § 35c EStG. Bad, Böden, Malerarbeiten und Küche fallen nicht darunter. Entscheidend sind zwei Regeln: Der Antrag muss vor dem Vorhabenbeginn gestellt werden, und für die meisten Programme brauchen Sie einen Energieeffizienz-Experten.

Förderfähige Fassadendämmung in Berlin: WDVS-Dämmplatten an einer Außenwand

Wer eine Wohnungssanierung in Berlin plant, stellt oft zu spät fest, dass die Maßnahme nicht förderfähig ist oder der Antragszeitpunkt verpasst wurde. Konkrete Fördersätze und Höchstbeträge ändern sich regelmäßig; maßgeblich ist der Stand auf kfw.de und bafa.de am Tag der Antragstellung.

Welche Sanierungsmaßnahmen werden in Berlin gefördert?

Förderfähig sind Maßnahmen, die den Energiebedarf des Gebäudes messbar senken. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude unterscheidet dabei zwei Wege: Einzelmaßnahmen an Gebäudehülle und Anlagentechnik werden als Zuschuss gefördert, die umfassende Sanierung zu einem Effizienzhaus-Standard über zinsgünstige KfW-Kredite mit Tilgungszuschuss. Maßgeblich ist die technische Wirkung auf Wärmeverlust und Heizenergie, nicht der Wunsch nach einer schöneren Wohnung.

Maßnahme	Förderweg	Typische Voraussetzung
Dämmung von Außenwand (z. B. WDVS), Dach, oberster Geschossdecke, Kellerdecke	BEG Einzelmaßnahme, Zuschuss über das BAFA	Energieeffizienz-Experte, technische Mindestanforderungen an den Dämmwert
Fenster, Außentüren, sommerlicher Wärmeschutz	BEG Einzelmaßnahme, Zuschuss über das BAFA	Energieeffizienz-Experte, Nachweis der Wärmedurchgangswerte
Heizungstausch (z. B. Wärmepumpe, Anschluss an Wärmenetz)	BEG Heizungsförderung über die KfW	Antrag vor Vorhabenbeginn mit bedingtem Liefer-/Leistungsvertrag, Bestätigung zum Antrag
Lüftungsanlage, Heizungsoptimierung, hydraulischer Abgleich	BEG Einzelmaßnahme, Zuschuss über das BAFA	Energieeffizienz-Experte, Ausführung durch Fachunternehmen
Sanierung zum Effizienzhaus (Gesamtgebäude)	KfW-Kredit mit Tilgungszuschuss	Energieeffizienz-Experte zwingend, Nachweis vor und nach der Sanierung
Energetische Einzelmaßnahmen am selbst genutzten Eigentum ohne Zuschuss	Steuerbonus nach § 35c EStG	Bescheinigung des Fachunternehmens, Gebäude älter als zehn Jahre

Für Berliner Altbauten sind drei Maßnahmen besonders relevant: die Dämmung von oberster Geschossdecke und Kellerdecke, weil sie die Stuckfassade unberührt lässt; die Fassadensanierung mit Dämmung auf der Hofseite; und der Fenstertausch, bei dem Kastenfenster unter Denkmalschutz eigene Regeln auslösen. Ergänzend lohnt ein Blick auf Landesprogramme der Investitionsbank Berlin – aktuelle Konditionen prüfen.

Welche Arbeiten sind nicht energetisch förderfähig?

Nicht gefördert wird alles, was die Wohnung schöner macht, aber den Energieverbrauch nicht senkt. Das trifft den größten Teil einer typischen Wohnungssanierung.

Badsanierung: Fliesen, Sanitärobjekte, Armaturen, Abdichtung
Bodenbeläge: Parkett, Dielenaufarbeitung, Vinyl, Estrich
Malerarbeiten, Tapeten, Spachtelarbeiten, Stuckrestaurierung
Küche, Einbauschränke, Innentüren, Trockenbauwände ohne Dämmfunktion
Grundrissänderungen, Balkonanbau, Aufzug (allenfalls über gesonderte Programme zur Barrierereduzierung – aktuelle Konditionen prüfen)

Eine Ausnahme: Arbeiten, die technisch zwingend zur geförderten Maßnahme gehören – etwa der Putz nach einer Innendämmung oder das Gerüst für die Fassadendämmung – zählen in der Regel als Umfeldmaßnahme mit. Was im Einzelfall gilt, klärt der Experte anhand der aktuellen Förderrichtlinie.

Welche Rolle spielt der Energieeffizienz-Experte?

Ohne Energieeffizienz-Experten sind die meisten BEG-Anträge nicht möglich. Gemeint sind Energieberater aus der bundesweiten Energieeffizienz-Expertenliste. Sie prüfen den Bestand, legen die technischen Mindestanforderungen fest, erstellen die Projektbeschreibung für den Antrag und bestätigen nach der Ausführung, dass gebaut wurde, was beantragt war. Ohne diese Bestätigung wird kein Zuschuss ausgezahlt.

Die Reihenfolge lautet also: Energieberatung, Angebot, bedingter Vertrag, Antrag, Zusage. Ein Bauunternehmen wie die Hochwall GmbH liefert Leistungsbeschreibung, Materialangaben und Dämmstärken zu, ersetzt aber keine unabhängige Energieberatung. Für Mehrfamilienhäuser, die schrittweise saniert werden, empfiehlt sich vorab ein individueller Sanierungsfahrplan.

Warum muss der Förderantrag vor der Beauftragung gestellt werden?

Wer einen Bauvertrag ohne Förderbedingung unterschreibt, bevor der Antrag gestellt ist, verliert den Förderanspruch – die häufigste und teuerste Fehlerquelle. Als Vorhabenbeginn gilt bereits die verbindliche Beauftragung, nicht der erste Hammerschlag. Für BAFA-Einzelmaßnahmen und die KfW-Heizungsförderung verlangt die Richtlinie derzeit einen Vertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung, der erst mit der Förderzusage wirksam wird – dieser bedingte Vertrag liegt bei Antragstellung bereits vor. Formulierung und aktuelle Richtlinie stimmen Sie vor Vertragsschluss mit dem Energieberater ab.

Bestandsaufnahme: Energieberater und Bauunternehmen erfassen Gebäude, Bauteile und Anlagentechnik.
Maßnahmen festlegen: Welche Bauteile werden mit welcher Dämmstärke oder Technik saniert?
Angebot einholen: Das Bauunternehmen kalkuliert den beschriebenen Umfang nach Bestandsaufnahme.
Antrag stellen: Die technische Projektbeschreibung wird eingereicht; bei Einzelmaßnahmen (BAFA und KfW-Heizung) mit dem bedingten Vertrag als Anlage.
Zusage abwarten: Bei aufschiebender Bedingung wird der Auftrag erst mit der Förderzusage wirksam, bei auflösender Bedingung entfällt er bei Ablehnung; die Ausführung wird erst nach Zusage terminiert.
Ausführung und Nachweis: Nach Abnahme bestätigt der Experte die Umsetzung, dann wird ausgezahlt.

Planen Sie Vorlauf ein: Zwischen erster Beratung und Förderzusage vergehen mehrere Wochen bis Monate. Die Bauzeit einer Komplettsanierung von 6 bis 8 Wochen beginnt erst danach – mehr dazu im Ratgeber zum Ablauf einer Wohnungssanierung.

Wie funktioniert die steuerliche Förderung nach § 35c EStG?

Der Steuerbonus nach § 35c EStG ist die Alternative zum Zuschuss für Eigentümer, die ihre Wohnung selbst bewohnen. Ein Teil der Kosten energetischer Maßnahmen wird über drei Jahre verteilt von der Einkommensteuer abgezogen. Voraussetzungen: Das Gebäude ist bei Beginn älter als zehn Jahre, ein Fachunternehmen führt die Arbeiten aus und stellt eine Bescheinigung nach amtlichem Muster aus. Ein Energieberater ist nicht zwingend, ein Antrag vorab entfällt.

Der Haken: Für dieselbe Maßnahme dürfen Sie nicht BAFA- oder KfW-Förderung und Steuerbonus zugleich nutzen. Vermietete Wohnungen sind vom § 35c ausgeschlossen; Vermieter setzen die Kosten als Erhaltungsaufwand oder Abschreibung an. Welcher Weg günstiger ist, klärt der Steuerberater – dieser Ratgeber ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Den Gesetzestext finden Sie auf gesetze-im-internet.de.

Wie kombinieren Sie Förderung und Wohnungssanierung sinnvoll?

Praktikabel ist, die Sanierung in einen energetischen und einen übrigen Teil zu trennen und beide zu koordinieren. Fenster, Dämmung und Heizung laufen über Energieberater und Förderantrag mit eigener Leistungsbeschreibung; Bad, Böden, Elektro und Oberflächen werden ohne Förderbezug beauftragt und können sofort starten. Bei einer Wohnungssanierung mit Orientierungskosten von 700 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter macht der förderfähige Anteil oft nur einen Bruchteil aus; die Trennung lohnt trotzdem, weil sie den Nachweis vereinfacht.

Angebot mit getrennten Positionen für förderfähige und nicht förderfähige Leistungen anfordern
Fenstertausch und Dämmung zeitlich so legen, dass die Förderzusage vor dem Putz- und Malerdurchgang vorliegt
Rechnungen getrennt ausstellen lassen; Bescheinigungen und Fachunternehmererklärungen aufbewahren
Bei Altbau: Milieuschutz- und Denkmalgenehmigungen parallel zum Förderantrag beantragen, nicht danach

Welche Kostenpositionen typischerweise anfallen, lesen Sie im Ratgeber zu den Kosten einer Wohnungssanierung in Berlin; zu Gründerzeitwohnungen im Beitrag zur Altbausanierung in Berlin.

Was müssen WEGs und Vermieter bei der Förderung beachten?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt die Gemeinschaft den Antrag für Fassade, Dach, Fenster und Zentralheizung – nicht der einzelne Eigentümer. Vorher braucht es einen Beschluss der Eigentümerversammlung; bauliche Veränderungen richten sich nach § 20 WEG. Der Verwalter koordiniert Energieberatung, Antrag und Bauunternehmen. Maßnahmen im Sondereigentum, etwa eine Etagenheizung, beantragt der Eigentümer selbst, sofern die Teilungserklärung das zulässt.

Vermieter müssen die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB mindestens drei Monate vor Beginn und die spätere Mieterhöhung nach § 559 BGB zusammendenken. Fördermittel sind nach § 559a BGB auf die umlagefähigen Kosten anzurechnen – der Zuschuss verringert die mögliche Mieterhöhung. In Milieuschutzgebieten, wie in Prenzlauer Berg, Neukölln oder Wedding verbreitet, kommt die Genehmigung des Bezirksamts hinzu. Details im Ratgeber zu den Mieterrechten bei der Sanierung in Berlin; auch hier gilt: keine Rechtsberatung.

Fazit

Förderung gibt es in Berlin für den energetischen Kern einer Sanierung – Dämmung, Fenster, Heizung, Effizienzhaus –, nicht für Bad, Böden und Malerarbeiten. Wer den Antrag vor dem Vorhabenbeginn stellt, einen gelisteten Energieeffizienz-Experten einbindet und förderfähige von übrigen Leistungen trennt, nutzt die Programme, ohne den Anspruch zu verlieren. Die konkreten Konditionen prüfen Sie am Tag der Antragstellung bei KfW und BAFA.

Häufige Fragen zur Förderung der Sanierung in Berlin

Wird eine Wohnungssanierung in Berlin von der KfW gefördert?

Nur der energetische Teil. Die KfW fördert über die Bundesförderung für effiziente Gebäude den Heizungstausch und die Sanierung zum Effizienzhaus, das BAFA bezuschusst Einzelmaßnahmen wie Dämmung und Fenster. Bad, Böden, Küche und Malerarbeiten sind nicht förderfähig. Wer eine komplette Wohnung saniert, trennt die energetischen Leistungen im Angebot ab und beantragt die Förderung nur dafür – vor dem Vorhabenbeginn.

Brauche ich für die BAFA-Förderung einen Energieberater?

Für Maßnahmen an der Gebäudehülle und für das Effizienzhaus ja. Der Energieeffizienz-Experte aus der bundesweiten Expertenliste erstellt die technische Projektbeschreibung für den Antrag und bestätigt nach der Ausführung die Umsetzung. Ohne diese Bestätigung wird kein Zuschuss ausgezahlt. Für den Heizungstausch über die KfW und für den Steuerbonus nach § 35c EStG kann die Bescheinigung des Fachunternehmens ausreichen – die aktuellen Bedingungen prüfen Sie bei BAFA und KfW.

Kann ich Förderung beantragen, wenn ich den Handwerker schon beauftragt habe?

In der Regel nicht. Als Vorhabenbeginn gilt bereits der Abschluss des Bauvertrags, nicht erst der Baubeginn. Wer vorher ohne Förderbedingung unterschreibt, verliert den Anspruch auf BAFA- und KfW-Förderung. Vorgesehen ist bei Einzelmaßnahmen stattdessen ein Vertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung, der vor dem Antrag geschlossen wird und erst mit der Förderzusage wirksam ist – ein bereits unbedingt erteilter Auftrag lässt sich so nicht nachträglich heilen. Der Steuerbonus nach § 35c EStG kennt diese Regel nicht und wird nachträglich in der Steuererklärung geltend gemacht.

Was ist besser: Steuerbonus nach § 35c EStG oder BAFA-Zuschuss?

Das hängt von Nutzung und Steuersituation ab. Der Steuerbonus gilt nur für selbst genutztes Wohneigentum, kommt ohne Antrag und meist ohne Energieberater aus und wird über drei Jahre mit der Einkommensteuer verrechnet. Der BAFA-Zuschuss wird direkt ausgezahlt, verlangt aber Antrag, Energieeffizienz-Experten und Nachweis. Beides zusammen für dieselbe Maßnahme geht nicht. Die aktuellen Fördersätze vergleichen Sie mit Ihrem Steuerberater.

Förderung für die Sanierung in Berlin: KfW, BAFA und Steuerbonus richtig nutzen