Wohnungssanierung Berlin

Eine Wohnungssanierung in Berlin bringt mehrere Fachgewerke, viele Materialentscheidungen und im Altbau oft Genehmigungsfragen zusammen. Die Hochwall GmbH koordiniert alle Gewerke mit einem Ansprechpartner. Hier finden Sie Leistungen, Kosten, Bauzeiten, Ablauf, Förderung und die Besonderheiten von Altbau- und Mietwohnungen.

Welche Arbeiten gehören zu einer Wohnungssanierung in Berlin?

Eine Wohnungssanierung umfasst alle Arbeiten, die eine Wohnung technisch und optisch auf einen zeitgemäßen Stand bringen – vom Rückbau über Elektrik, Sanitär und Heizung bis zu Böden, Wänden, Türen und Bad. Welche Bausteine Sie brauchen, hängt vom Zustand und vom Ziel ab: Eigennutzung, Neuvermietung oder Verkauf.

• Bestandsaufnahme vor Ort, Aufmaß und Abgrenzung des Leistungsumfangs
• Rückbau und Entkernung: alte Beläge, Einbauten, nicht tragende Wände, Entsorgung
• Elektroinstallation: neue Leitungen, Unterverteilung, Steckdosenplanung, FI-Schutz
• Sanitär und Heizung: Wasser- und Abwasserleitungen, Heizkörper, Anschlüsse für Küche und Bad
• Badsanierung in Berlin: Abdichtung, Fliesen, Sanitärobjekte, bodengleiche Dusche
• Innenausbau: Trockenbau, Vorsatzschalen, Decken, neue Raumaufteilung
• Böden: Untergrund ausgleichen, Parkett, Dielen aufarbeiten, Vinyl oder Fliesen
• Renovierung der Oberflächen: Spachteln, Tapezieren, Malerarbeiten, Stuck ausbessern
• Innentüren, Zargen und Kastenfenster-Aufarbeitung bei der Altbausanierung in Berlin
• Baustellenkoordination, Bauzeitenplan, Endreinigung, Abnahme und Übergabe

Eine Teilsanierung beschränkt sich auf einzelne Räume oder Gewerke, etwa Bad und Böden. Eine Komplettsanierung erneuert nahezu alles einschließlich Elektrik und Leitungen; betrifft sie auch Dach, Fassade oder Haustechnik des ganzen Hauses, lesen Sie weiter unter Komplettsanierung in Berlin.

Was kostet eine Wohnungssanierung in Berlin?

Eine komplette Wohnungssanierung in Berlin kostet etwa 700 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Der untere Wert steht für eine Wohnung in solidem Zustand mit Standardausstattung, bei der Leitungen teilweise bleiben; der obere für einen Altbau mit komplett neuer Elektrik, Sanitär und Heizung, neuem Bad, aufgearbeiteten Dielen und gehobener Ausstattung. Für 80 Quadratmeter ergibt das rund 56.000 bis 144.000 Euro:

Die Werte sind ein Orientierungsrahmen, kein Angebot. Eine Teilsanierung liegt deutlich darunter; ein komplettes Bad kostet allein etwa 17.000 bis 35.000 Euro.

Welche Faktoren treiben die Kosten einer Wohnungssanierung?

• Zustand: Müssen Elektrik, Wasser- und Heizungsleitungen komplett neu oder reicht eine Teilerneuerung?
• Umfang: Zahl der Räume, Bad und Küche, Grundrissänderungen, Türen und Fenster
• Ausstattung: Parkett oder Vinyl, Fliesenformat, Sanitärobjekte, Armaturen, Einbauten
• Altbau-Anteil: Dielen aufarbeiten, Stuck ergänzen, Kastenfenster instand setzen, Untergründe ausgleichen
• Baustelle: Etage ohne Aufzug, Hinterhofzugang, Halteverbotszone, Schutz bewohnter Bereiche
• Genehmigungen und Planung: Milieuschutz, Denkmalschutz, WEG-Beschluss, Statik bei Wanddurchbrüchen

Warum nennt Hochwall keinen Festpreis?

Weil eine seriöse Kalkulation den Bestand kennen muss. Wie der Estrich aufgebaut ist, ob die Stränge noch dicht sind, was hinter der Vorwand liegt – das sieht man erst vor Ort, manches erst nach dem Öffnen. Deshalb erhalten Sie nach der Bestandsaufnahme ein verbindliches Angebot mit nachvollziehbarer Leistungsbeschreibung. Das Angebot ist kostenpflichtig; bei Auftragserteilung werden die Angebotskosten vollständig verrechnet, sodass sie für Sie entfallen. Der Kostenrahmen steht damit vor Baubeginn fest. Änderungen gibt es nur, wenn Sie zusätzliche Leistungen wünschen oder verdeckte Schäden auftauchen – und erst nach Abstimmung mit Ihnen, mit Preis und Terminfolge.

Eine Aufschlüsselung nach Gewerken, Beispielrechnungen und Sparmöglichkeiten finden Sie im Ratgeber Wohnungssanierung Kosten Berlin, für das Bad unter Badsanierung Kosten Berlin.

Wie lange dauert eine Wohnungssanierung?

Eine Teilsanierung dauert etwa 4 bis 6 Wochen, die Komplettsanierung einer Wohnung 6 bis 8 Wochen, eine Badsanierung 3 bis 5 Wochen – jeweils Bauzeit nach Freigabe. Planung, Angebot, Materialbestellung und Genehmigungen kommen vorher hinzu; im Milieuschutzgebiet oder bei einer WEG dauert dieser Vorlauf oft länger als die Bauzeit selbst. Die Bauzeit gliedert sich in fünf Phasen:

1. Vorbereitung: Schutzmaßnahmen, Baustelleneinrichtung, Halteverbot, Abschaltung von Strom und Wasser.
2. Rückbau: Beläge, Einbauten und alte Installationen raus – erst jetzt ist der Zustand der Untergründe sichtbar.
3. Rohinstallation: Elektro, Sanitär und Heizung schlitzen, verlegen, prüfen; Trockenbau und Durchbrüche.
4. Ausbau: Putz, Estrich oder Ausgleich, Abdichtung und Fliesen im Bad, Türen, Böden – mit Trocknungszeiten.
5. Abschluss: Malerarbeiten, Montage von Sanitärobjekten und Schaltern, Endreinigung, Abnahme.

Den Takt bestimmen Trocknungszeiten von Estrich, Putz und Abdichtung sowie Lieferzeiten für Fenster, Türen, Sanitärobjekte und Parkett. Frühe Materialfreigaben und eine leere Wohnung verkürzen die Bauzeit. Die Reihenfolge der Gewerke im Detail: Ablauf einer Wohnungssanierung.

Wie läuft eine Wohnungssanierung mit Hochwall ab?

Von der Anfrage bis zur Übergabe läuft das Projekt in sechs Schritten, mit einem festen Ansprechpartner:

1. Anfrage: Sie nennen Bezirk, Wohnfläche, Zustand, gewünschte Arbeiten und Zeitrahmen – gern mit Grundriss und Fotos, per Formular, Telefon oder WhatsApp.
2. Bestandsaufnahme vor Ort: Wir prüfen Untergründe, Leitungen, Feuchte, Aufbauhöhen und Zugänge und klären erhaltenswerte Bauteile sowie Genehmigungspflichten.
3. Verbindliches Angebot: Sie erhalten eine Leistungsbeschreibung mit klarem Kostenrahmen und Hinweisen zu Punkten, die erst nach dem Öffnen beurteilbar sind.
4. Terminplan und Materialfreigaben: Nach Auftrag legen wir Bauzeitenplan, Reihenfolge der Gewerke und Ihre Materialentscheidungen fest – Fliesen, Böden, Sanitär, Türen, Farben.
5. Koordinierte Ausführung: Die Fachgewerke arbeiten nach Plan; Ihr Ansprechpartner steuert Termine, Qualität und Änderungen und informiert Sie regelmäßig.
6. Abnahme, Übergabe, Gewährleistung: Gemeinsame Abnahme mit Protokoll, Übergabe mit Dokumentation, Gewährleistung nach VOB/B oder BGB je nach Vertrag.

Welche Förderung gibt es für die Wohnungssanierung in Berlin?

Gefördert werden energetische Maßnahmen, nicht die Wohnungssanierung als Ganzes. Drei Wege kommen in Berlin in Frage:

• BEG-Einzelmaßnahmen (BAFA): Zuschüsse für Dämmung der Gebäudehülle, Fenster und Anlagentechnik – bei Eigentumswohnungen meist Sache der WEG, weil Fassade und Fenster Gemeinschaftseigentum sind.
• KfW: Kredite und Zuschüsse für die Sanierung zum Effizienzhaus und für den Heizungstausch.
• § 35c EStG: Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen am selbstgenutzten Wohneigentum – ohne Förderantrag, aber mit Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens.

Zwei Regeln entscheiden: Der Antrag muss vor der Beauftragung gestellt sein, und für BAFA- und KfW-Programme brauchen Sie in der Regel einen Energieeffizienz-Experten. Nicht förderfähig sind Böden, Malerarbeiten, Innentüren, Küche oder ein neues Bad ohne energetischen Bezug. Prozentsätze und Höchstbeträge ändern sich – prüfen Sie die aktuellen Konditionen bei BAFA und KfW und sprechen Sie uns vorher an, damit Ausführung und Nachweise zusammenpassen. Mehr im Ratgeber Förderung Sanierung Berlin; eine steuerliche oder rechtliche Beratung ersetzt das nicht.

Was ist bei der Sanierung einer Berliner Altbauwohnung zu beachten?

In einer Berliner Altbauwohnung entscheidet der Umgang mit der Substanz über Kosten, Dauer und Ergebnis. Gründerzeitwohnungen mit hohen Decken, Stuck, Dielen und Kastenfenstern bringen Technik aus mehreren Jahrzehnten mit. Diese Punkte prüfen wir zuerst:

• Stuck: Deckenstuck und Rosetten sichern, Fehlstellen ergänzen, erst dann spachteln und streichen
• Dielen: aufarbeiten statt austauschen – schleifen, ölen, lose Bretter nachschrauben, Übergänge zu neuen Böden planen
• Kastenfenster: instand setzen und abdichten statt ersetzen; bei Denkmalschutz in der Regel vorgegeben
• Elektrik: Zweileiter-Netze ohne Schutzleiter, Stoffleitungen und Schraubsicherungen komplett erneuern, FI-Schutz nachrüsten
• Stränge: Steig- und Fallleitungen sind in einer WEG Gemeinschaftseigentum – Zustand prüfen, Erneuerung mit Verwaltung oder WEG abstimmen
• Holzbalkendecken: Schallschutz und Aufbauhöhe vor Bodenarbeiten klären, leichter Trockenestrich statt Nassestrich
• Milieuschutz: In sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 BauGB sind Modernisierungen beim Bezirksamt genehmigungspflichtig – etwa Grundrissänderungen, Wohnungszusammenlegungen oder gehobene Ausstattung; reine Instandsetzung meist nicht
• Denkmalschutz: Eingriffe an geschützten Bauteilen brauchen eine Genehmigung nach dem Denkmalschutzgesetz Berlin (§ 11 DSchG Bln) – auch im Innenraum, wenn dieser geschützt ist
• WEG: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum erfordern einen Beschluss nach § 20 WEG

Wir klären diese Pflichten vor dem Angebot und planen die Zeit dafür ein; eine Rechtsberatung ersetzt das nicht. Mehr unter Altbausanierung in Berlin und im Ratgeber Altbausanierung Berlin: Besonderheiten.

Sanierung einer Mietwohnung: Was müssen Vermieter beachten?

Am einfachsten sanieren Vermieter im Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen: keine Ankündigungsfristen, freie Zugänge, kürzere Bauzeit. In der bewohnten Wohnung gelten feste Regeln:

• Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB): mindestens drei Monate vor Beginn in Textform, mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und voraussichtlicher Mieterhöhung.
• Duldung (§ 555d BGB): Mieter müssen Modernisierungen grundsätzlich dulden; Härteeinwände sind fristgebunden. Erhaltungsmaßnahmen sind nach § 555a BGB zu dulden und müssen nur rechtzeitig angekündigt werden.
• Umlage (§ 559 BGB): Ein Teil der Modernisierungskosten kann als Mieterhöhung umgelegt werden; Instandhaltungsanteile sind abzuziehen. Aktuelle Prozentsätze und Kappungsgrenzen prüfen Sie mit einem Fachanwalt für Mietrecht oder Ihrem Eigentümerverband.
• Dokumentation: Eine Gliederung von Angebot und Rechnung nach Instandhaltung und Modernisierung erleichtert die Umlage – sprechen Sie das vor der Bestandsaufnahme mit uns ab.

Im bewohnten Zustand arbeiten wir nach Absprache abschnittsweise, halten Bad oder Küche so kurz wie möglich außer Betrieb und stimmen Arbeitszeiten mit den Mietern ab. Diese Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung; Einzelheiten im Ratgeber Mieterrechte bei der Sanierung in Berlin.

Wohnungssanierung für Eigentümer, Hausverwaltungen, WEGs und Immobiliengesellschaften

Die Anforderungen unterscheiden sich, das Vorgehen bleibt gleich.

• Selbstnutzende Eigentümer: Beratung zu Grundriss, Materialien und Reihenfolge, damit Sie jede Entscheidung einmal und richtig treffen.
• Private Vermieter: Sanierung im Leerstand mit vorab festgelegtem Kostenrahmen und Bauzeitenplan, damit die Wohnung zum geplanten Termin wieder vermietet werden kann.
• Hausverwaltungen: Feste Zuständigkeit, nach Absprache regelmäßige Statusinformationen und Dokumentation für Eigentümer und Beirat.
• Wohnungseigentümergemeinschaften: Saubere Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, auf Wunsch eine Maßnahmenbeschreibung für den Beschluss nach § 20 WEG, Abstimmung der Stranganschlüsse mit der Verwaltung.
• Immobiliengesellschaften und Bestandshalter: Mehrere Einheiten nach einheitlichem Leistungsverzeichnis, Gewährleistung nach VOB/B oder BGB je nach Vertrag.

Kann ich während der Sanierung in der Wohnung bleiben?

Bei einer Teilsanierung einzelner Räume ja, bei einer Komplettsanierung mit neuer Elektrik, neuen Leitungen und Bad in der Regel nicht. Fallen Bad und Küche wochenlang aus, müssen alle Böden raus und wird Strom tageweise abgestellt, ist Wohnen nicht zumutbar – und Schutzmaßnahmen verlängern die Bauzeit. Bei Bad, Malerarbeiten oder Böden in einzelnen Räumen arbeiten wir nach Absprache abschnittsweise, mit Staubschutz und abgestimmten Arbeitszeiten.

Wohnungssanierung in den Berliner Bezirken

Die Hochwall GmbH saniert Wohnungen in ganz Berlin und im angrenzenden Brandenburg. Projekte gab es unter anderem in Charlottenburg im Umfeld des Kurfürstendamms, in Grunewald, Spandau, Neukölln, Moabit, Wedding und Prenzlauer Berg. Jeder Bezirk hat eigene Themen: Milieuschutz in Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Neukölln und Teilen von Mitte, Denkmalschutz an der Karl-Marx-Allee und bei einzelnen Gründerzeithäusern in Charlottenburg, Einfamilienhäuser und Villen in Grunewald, Steglitz und Spandau. Details auf den Bezirksseiten:

• Wohnungssanierung Charlottenburg
• Wohnungssanierung Wilmersdorf
• Wohnungssanierung Berlin-Mitte
• Wohnungssanierung Prenzlauer Berg
• Wohnungssanierung Pankow
• Wohnungssanierung Friedrichshain
• Wohnungssanierung Steglitz
• Wohnungssanierung Schöneberg
• Wohnungssanierung Neukölln
• Wohnungssanierung Spandau

Warum Hochwall für Ihre Wohnungssanierung in Berlin?

Weil ein Bauingenieur die Verantwortung trägt. Die überprüfbaren Fakten:

• Generalunternehmen für Bau- und Sanierungsleistungen mit Sitz in Berlin-Wedding, Utrechter Straße 48
• Geschäftsführer Ing. Malik Bulat, Bauingenieur – Bestandsbewertung und Kalkulation aus einer Hand
• Eingetragen in der Handwerksrolle
• Handelsregister: Amtsgericht Charlottenburg, HRB 271196 B
• Betriebshaftpflichtversicherung mit Deckung bis 5.000.000 Euro
• Gewährleistung nach VOB/B oder BGB, je nach Vertrag
• Verbindliches Angebot nach Bestandsaufnahme – Kostenrahmen vor Baubeginn, Änderungen nur nach Abstimmung
• Ein Ansprechpartner für alle Gewerke, Termine und Entscheidungen

Mehr zum Unternehmen unter Über uns; ausgeführte Wohnungen und Bäder zeigen die Referenzen in Berlin.

Ausgeführte Bäder und Wohnbereiche sehen Sie in den Referenzen der Hochwall GmbH. Zum Schutz der Privatsphäre veröffentlichen wir dort keine Objektadressen oder Projektjahre.

Häufige Fragen zur Wohnungssanierung in Berlin

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• Renovierung Berlin
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